Por Moema Locatelli Belluzzo

Como tabeliã e registradora no Pará, tive a honra de participar do III Congresso da Pan-Amazônia: Conflitos Fundiários e Proteção Socioambiental na Amazônia, realizado pela Escola Superior Dom Helder Câmara nos dias 31 de outubro e 1 de novembro, com o apoio do Grupo de Pesquisa Estratégica sobre a Pan-Amazônia. Abaixo, compartilho minha visão sobre os desafios e soluções para um tema tão complexo e essencial para a segurança jurídica no Brasil.

A questão dos títulos flutuantes


Um dos pontos críticos em nosso trabalho envolve os chamados “títulos flutuantes” – documentos emitidos por órgãos fundiários estaduais, municipais ou federais como parte do processo de regularização fundiária, mas que, ao não serem registrados em cartório, geram apenas uma expectativa de direito e não constituem a propriedade de fato. É importante frisar que esses documentos não devem ser confundidos com “títulos de posse”, termo que pode levar a interpretações equivocadas e a um potencial conflito com o Poder Executivo.

Importante frisar: Segundo o Código Civil Brasileiro, especificamente, o artigo 1.245, a propriedade e outros direitos reais sobre imóveis somente se adquirem com o registro imobiliário. Isso significa que o processo de regularização fundiária apenas se conclui com o registro formal no cartório de imóveis. Sem essa etapa, a titularidade do imóvel permanece irregular, e não há segurança jurídica para o beneficiário. Dessa forma, a regularização fundiária deve ser um ciclo completo, onde o título somente é considerado regular após o registro em cartório, que confere a segurança jurídica necessária.

A ausência de controle na emissão de títulos


É sabido que uma grande parte dos títulos expedidos pelo Poder Executivo permanece em um estado pendente de registro, o que compromete a segurança jurídica e gera uma relação frágil entre as partes e o imóvel, sem a estabilidade necessária. Sem o registro, esses títulos são irregulares e contribuem para um ambiente propício a conflitos. O primeiro desafio que enfrentamos na Amazônia, e também no Brasil, é resolver essa questão crítica: se buscamos uma mudança de um estado de irregularidade para regularidade fundiária, com a consequente redução de conflitos, é fundamental que os títulos emitidos pelos órgãos fundiários sejam registrados antes de qualquer entrega política. Precisamos estabelecer este fluxo urgentemente para que a realidade de títulos flutuantes, que não ingressam no sistema registral, seja uma prática do passado. Sem essa mudança de mentalidade por parte dos governantes, órgãos de terras, Poder Judiciário e registradores imobiliários, não conseguiremos avançar.

A crítica sobre o excesso de áreas registradas em cartório


Uma crítica frequentemente levantada, mas sem fundamentação técnica, é a afirmação de que há mais áreas registradas nos cartórios de registro de imóveis do que a extensão real do território brasileiro. Esta alegação decorre de uma interpretação distorcida do processo de registro imobiliário. Na verdade, o problema reside na ausência de um controle efetivo dos órgãos fundiários que, ao longo de décadas, não monitoraram adequadamente a emissão e concessão de títulos aos beneficiários. Muitos desses títulos foram concedidos de forma irregular, especialmente em períodos nos quais o controle territorial era incipiente e a tecnologia de georreferenciamento inexistia. Essa falta de controle eficiente sobre o território, além de gerar insegurança jurídica, amplia os conflitos no campo, à medida que diferentes grupos reivindicam direitos sobre as mesmas áreas.

Clarificando o papel dos cartórios


Há uma percepção equivocada sobre o papel dos cartórios na regularização fundiária. Enquanto o registro imobiliário cumpre a função de formalizar a propriedade, a responsabilidade pelo controle territorial e o combate às ocupações irregulares cabe ao Poder Executivo e seus órgãos, como o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). A ideia de que os cartórios são os principais responsáveis pelo combate à grilagem e ocupações irregulares é incorreta e distorce a compreensão do problema. O controle e a sistematização das informações sobre as terras são prerrogativas dos órgãos fundiários, cuja falta de organização e acesso a dados confiáveis facilita a proliferação da grilagem e dos conflitos fundiários. Sem uma estrutura robusta e uma atuação coordenada entre o Executivo e os cartórios, a segurança jurídica permanece fragilizada.

A urgência de uma comunicação eficiente


Um dos principais desafios enfrentados por nós, registradores, é a ausência de um canal de comunicação ágil e confiável com órgãos como o Incra. Sem essa ponte, a verificação de informações essenciais – como a validade de títulos antigos ou a confirmação de remanescentes de glebas – torna-se morosa e incerta, gerando insegurança jurídica e intensificando os conflitos no campo. Precisamos de mecanismos práticos para a troca de informações em tempo real, como a criação de uma plataforma digital integrada entre os sistemas de registros públicos e os órgãos governamentais, o que possibilitaria uma verificação mais eficiente e segura dos títulos.

Sobre títulos antigos e a necessidade de atualização


Outro ponto delicado são os títulos antigos e a ausência de uma metodologia eficaz para atestar sua autenticidade. Ferramentas modernas, como QR Codes, poderiam facilitar a verificação imediata da veracidade desses documentos, aumentando a segurança do processo. Além disso, muitos imóveis, mesmo após regularizados e registrados, acabam retornando à irregularidade pela falta de atualizações nos registros cartoriais. Essa falha no acompanhamento contribui para o aumento dos chamados “contratos de gaveta”, onde o imóvel é transferido sem formalização em cartório, perpetuando a irregularidade e impedindo que o ciclo da regularização seja efetivamente completo.

Um novo olhar sobre a Amazônia


A Amazônia é uma região com um enorme potencial, que deve ser vista sob novas perspectivas. Para além da preservação ambiental, acredito que políticas voltadas ao desenvolvimento sustentável, que promovam emprego e renda para a população local, são essenciais. Imagino uma Amazônia que, por meio de uma exploração consciente, possa se tornar um polo moveleiro de referência. Manter a floresta intocável pode ser utópico e, em muitos casos, não contribui para a melhoria das condições de vida da população local. Uma abordagem integrada, que combine sustentabilidade e desenvolvimento econômico, é o caminho para uma Amazônia próspera e com segurança jurídica para seus habitantes.

Conclusão

Reitero que é necessário construir uma abordagem integrada e realista para a questão fundiária no Brasil. Para garantir a segurança jurídica e o efetivo exercício da propriedade, é fundamental que o processo de regularização fundiária seja completo, culminando com o registro em cartório. Este é o ato que assegura a segurança jurídica para quem recebe o título, evitando que situações de irregularidade persistam e promovendo uma efetiva transformação no cenário fundiário brasileiro.